はじめに
「一般的なサラリーマンが不動産投資をしたらどうなるか」という興味から、2018年4月に不動産投資をスタートさせました。
最初は興味本位でしたが、得られるメリットの大きさから翌年には2つめの物件を購入しさらにその効果を実感できています。
今後も本業の給与収入が増えていくのに合わせて、さらなる増資を検討しています。
ここでは、サラリーマンが不動産投資をするメリットと不動産投資を失敗させないためのリスク管理について分かりやすく解説していきます。
不動産投資によるリアルな収支も公開しますので、不動産投資を検討している方は参考にしてください。
所有物件について
現在、都内の中古マンションのワンルームを2室所有しています。所有物件の概要は以下のとおりです。
| 物件名 | 所有物件1 | 所有物件2 |
| エリア | 浅草 | 戸越 |
| 最寄駅からの距離 | 徒歩5分 | 徒歩3分 |
| 購入価格 | 2,425万円 | 2,015万円 |
| 築年数 | 12年 | 16年 |
| 専有面積 | 25㎡ | 22㎡ |
| 間取り | 1K | 1K |
| 家賃 | 91,000円 | 78,200円 |
物件選びのポイントとしては、以下のとおり大きく3点が挙げられます。
都内の物件であること
本記事後半の不動産投資で考慮すべきリスクについてに記載している空室リスクを考えたとき、日本の人口のおよそ11％が集中する東京都で物件を選ぶのが妥当です。
中古マンションのワンルームであること
投資用不動産の売却を検討した際に、新築より中古の方が値段が下がりづらい傾向にあります。
家賃も新築より中古の方が低く設定されるため、空室リスクについても中古の方が低くなると言われています。
現在の不動産価値が比較的低いエリア
通勤・通学の便も悪くないが、現時点ではそこまで注目されていないエリアがおすすめです。いわゆる穴場エリアに注目することがポイントです。
以下の書籍では「2050年の都内の不動産価値」についてふれていますので、今後不動産価値が上がりそうなエリアに関心がある方にはおすすめです。
サラリーマンが不動産投資で得られるメリット
サラリーマンが不動産投資で得られるメリットは、不労所得・節税効果・売却利益の大きく3つです。3つのメリットそれぞれについて、以下で詳細を解説していきます。
不動産投資で得られるメリットその1：不労所得を得られる
不動産投資により得られる毎月の家賃収入は、サラリーマンが会社から得る給与所得とは別に不動産収入として計上されます。
簡単にいえば、実際に労働せずに毎月収入が確保できる（不労所得を得られる）ということです。
サラリーマンで不動産投資する方の多くはローンを組んで不動産を購入するため、家賃収入の大半はローンと金利の返済にあてられます。
自分がどの程度ローンを組むことができるかを無料でチェックできるサービスもありますので、ご興味ある方は以下のリンクからお試しください。
ローンの返済が完了するまでは収入が増えたという実感が少ないですが、ローン返済中でも以下のようなメリットがあります。
ふるさと納税の控除限度額が増える
ふるさと納税の控除限度額は、給与所得以外に不動産所得や株式譲渡益などあらゆる所得を通算して算出されます。
収入が増えるほど実質負担2,000円で納税できる額も増えますので、より高額な返礼品を受け取れたり、返礼品を受け取れる機会が増えることになります。
ふるさと納税サイトの控除限度額シミュレーションのリンクを以下に添付しますので、ご自身の控除限度額が分からない方はご活用ください。
控除上限額シミュレーション | ふるさと納税 [ふるさとチョイス] (furusato-tax.jp)
控除上限額(限度額)シミュレーショントップ | ふるさと納税サイト「さとふる」 (satofull.jp)
ふるさと納税 控除の目安と限度額の計算方法・シミュレーション – ふるさと納税の「ふるさとぷらす」 (furusatoplus.com)
不動産投資で得られるメリットその2：節税効果がある
サラリーマンが不動産投資をする最大のメリットは、ここで紹介する節税効果です。不動産投資で節税効果が得られる仕組みを簡単に説明します。
不動産投資には以下のような一定のコストが発生します。そのコストと収入を相殺して確定申告を行うため、払い過ぎた税金が還付されるという仕組みです。
- 不動産取得税
- 減価償却費
- 借入金利子
- 固定資産税
- 都市計画税
- 管理修繕費
- 損害保険料
これらの不動産投資にかかる費用を、給与収入や不動産収入から差し引いた額が最終的な納税額を決める基準となります。
不動産投資で得られるメリットその3：売却利益を得られる
売却利益とは所有する不動産を売却する際の、売却金額と購入金額との差額により得られる利益です。
売却利益=売却金額－購入金額
後述する不動産投資で考慮すべきリスクで解説しますが、必ずしも売却時に利益を得られる訳ではありません。
このメリットを享受するためには、物件選び・保有期間（売却タイミング）などを慎重に判断する必要があります。
不動産投資による年間収支について
不動産投資によるリアルな収支構造を公開します。年度ごとの収支は以下のとおりです。減価償却費等は含まず、現金収支のみを記載しています。
| 申告年 | 収入 | 支出 | 損益 |
| 2018年 | 賃料：70万円 還付金：20万円 | ローン返済：66万円 必要諸税：4万円 保険料：3万円 | +170,000円 |
| 2019年 | 賃料：155万円 還付金：35万円 | ローン返済：140万円 必要諸税：26万円 保険料：5万円 | +190,000円 |
| 合計 | +360,000円 |
節税効果によって、年間収支は2年連続でプラスになっています。
年収が高い人ほど納税額が多くなりますので、不動産投資では年収が高い人ほど享受できるメリットも大きくなるのが一般的です。
不動産投資で考慮すべきリスクについて
不動産投資を行うには、考慮すべきリスクがいくつかあります。代表的なものを以下でご紹介します。
不動産投資で考慮すべきリスクその1：空室リスク
実際に不動産投資を行っている人の口コミによると、空室リスクは不動産投資を行う上で最大のリスクといっても過言ではありません。
購入した物件に入居者がつかず、不動産投資の主な収入源である家賃収入が得られないというリスクです。
不動産投資で考慮すべきリスクその2：価格変動リスク
不動産価格変動の原因は様々考えられますが、投資対象が高額な不動産投資においては必ず考慮すべきリスクです。
経年劣化など一定の価値減少はどの物件にも言えることですが、不動産投資は長期スパンで行うため10年後・20年後など先を見越した物件選びが必要になります。
不動産投資で考慮すべきリスクその3：金利上昇リスク
サラリーマンが不動産投資を行う場合、潤沢な資金を持つ方を除き多くが投資ローンを組むことになるでしょう。
変動金利ローンの場合には、購入時点から大幅に金利が上昇する可能性があることを認識しておく必要があります。
現時点でどの程度投資ローンが組めるかを簡単に調べられるサービスもありますので、ご興味ある方は以下のリンクからお試しください。
不動産投資で考慮すべきリスクその4：流動性リスク
株式投資などと比較した場合に、不動産投資は保有物件を現金化するまでに時間や手間がかかります。
物件を売却するためには当然買い手が必要になりますので、資金が必要ですぐに現金が必要になっても希望とおりになるとは限りません。
不動産投資で考慮すべきリスクその5：天災リスク
地震・火事・台風・洪水等による物件倒壊などのリスクです。自然災害の多い日本においては、保険加入などできうる限りの対策を講じておくことが大切です。
まとめ
サラリーマンが不動産投資をして得られるメリットは、大きく以下の3点です。
- 不労所得を得られる
- 節税効果がある
- 売却利益を得られる
節税効果は安定して継続的に得られるメリットなので、不動産投資に興味がある方は大まかな仕組みを理解しておきましょう。
投資であるからには、当然考慮すべきリスクもあります。代表的なものは、以下の5つです。
- 空室リスク
- 価格変動リスク
- 金利上昇リスク
- 流動性リスク
- 天災リスク
これらのリスクを最小限に抑え、不動産投資の効果を最大限にするためには不動産のプロに相談するのが一番です。
自ら行動しある程度の知識を身に付けることは重要ですが、自分一人の力では限界がありますので困ったことや分からないことは信頼できる不動産会社に相談してみましょう。
ちなみに、私は大学時代の先輩が不動産会社を経営しているためその方にお世話になっています。
保険・マンション経営の株式会社SMS Co.,Ltd｜エス・エム・エス (sms-as.com)
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